Vuokravakuuden tarkoitus on suojata vuokranantajaa sopimusrikkomuksilta. Vuokravakuuden tulisi pitää kurissa molemmat sopijapuolet. Vuokravakuuksien verotus aiheuttaa kuitenkin usein sekaannusta. Myös verotarkastaja on vastannut erilaisiin kyselyihin eri tavalla. Milloin hänen linjansa on tiukempaa, milloin vähän lievempää. Milloin vaaditaan ehdottomasti vakuuden talletusta luottolaitoksessa eri tilille, milloin tyydytään myös siihen, että kyseiset varat on erotettu muulla tavoin veronmaksajan omista varoista. Verottajalla on siis kaksi kantaa: toinen vähän tiukempi ja toinen lievempi.
Ensimmäisen lähestymistavan mukaan vuokravakuutta saa pyytää ylipäätään vain asunnosta, ja toimitilojen vuokravakuudet ovat joka tapauksessa ennakkomaksuja, siis liikevaihtoa. Tätä argumenttia tukee tosiasia, että velvoiteoikeuslain (võlaõigusseadus) 308 §:n mukaan vuokranantaja saa veloittaa vuokralaiselta vuokravakuuden vain asunnon vuokrasopimusta tehtäessä, ja vakuuden enimmäismäärä vastaa kolmen kuukauden vuokraa. Lisäksi vuokranantajan tulee tallettaa vuokravakuus luottolaitoksessa erillään omista varoistaan vähintään paikallisten markkinoiden keskikorolla. Korko kuuluu vuokralaiselle, ja se kartuttaa vuokravakuuden määrää. Jos nämä ehdot on täytetty, vuokralaiselta vakuutena saatua rahamäärää ei katsota ennakkomaksuksi eikä merkitä arvonlisäveroilmoitukseen verottomaksi liikevaihdoksi (asunnon vuokralle antamisesta voi arvonlisäverovelvolliselle syntyä vain verotonta liikevaihtoa).
Jos
vuokralle annetaan toimitila, vuokravakuudeksi kutsuttua maksua on
pidettävä vuokrapalvelusta suoritettuna ennakkona, ja
vuokrauspalvelun vapaaehtoisessa verotuksessa siitä on kannettava
arvonlisävero. Jos vuokravakuudeksi kutsuttu maksu palautetaan
sopimuksen irtisanomisen jälkeen vuokralaiselle, vuokranantaja saa
keventää verotustaan esittämällä palautetusta maksusta
hyvityslaskun. Toimitilojen vuokravakuutta tulee siis pitää aina
ennakkomaksuna ja liikevaihtona.
Vähän
lievempi verotarkastajan kanta on, että jos toimitilan
vuokravakuuden maksaminen ja säilytys tapahtuvat samalla tavalla
kuin mitä velvoiteoikeuslain 308 §:ssä on säädetty asuntojen
vuokravakuuksien maksamisesta ja säilytyksestä, niin toimitilan
vuokravakuutta ei pidetä ennakkomaksuna halutusta palvelusta, eikä
siitä synny saamisen hetkellä liikevaihtoa. Tärkeää on juuri
tämä näkökohta, että vuokranantaja säilyttää vuokravakuutena
pidettävää rahamäärää erillään omista varoistaan.
Edellä
mainitut verotusvaihtoehdot ovat muodostuneet käytännössä eikä
niistä ole säädetty tarkemmin laissa. Siitä huolimatta
toimitilojen vuokravakuuksien verotus riippuu paljolti sopimuksesta
ja siitä, kirjataanko ja miten saatu vakuus kirjataan ja/tai
talletetaan erillään muista varoista. Mahdollisten verotusriskien
hallintaa varten suositamme, että lähetät verottajalle virallisen
kyselyn, jossa on selostettu tapauskohtaiset tosiseikat, ja pyydät
verottajalta oikeusvarmuuden vuoksi virallisen lausunnon.
Latest articles
22
Feb
11
Jan
11
Jan
We will send you a monthly newsletter that keeps you up to date on the latest trends and developments in accounting, taxation and legal matters.