Vuokravakuuden tarkoitus on suojata vuokranantajaa sopimusrikkomuksilta. Vuokravakuuden tulisi pitää kurissa molemmat sopijapuolet. Vuokravakuuksien verotus aiheuttaa kuitenkin usein sekaannusta. Myös verotarkastaja on vastannut erilaisiin kyselyihin eri tavalla. Milloin hänen linjansa on tiukempaa, milloin vähän lievempää. Milloin vaaditaan ehdottomasti vakuuden talletusta luottolaitoksessa eri tilille, milloin tyydytään myös siihen, että kyseiset varat on erotettu muulla tavoin veronmaksajan omista varoista. Verottajalla on siis kaksi kantaa: toinen vähän tiukempi ja toinen lievempi.
Ensimmäisen lähestymistavan mukaan vuokravakuutta saa pyytää ylipäätään vain asunnosta, ja toimitilojen vuokravakuudet ovat joka tapauksessa ennakkomaksuja, siis liikevaihtoa. Tätä argumenttia tukee tosiasia, että velvoiteoikeuslain (võlaõigusseadus) 308 §:n mukaan vuokranantaja saa veloittaa vuokralaiselta vuokravakuuden vain asunnon vuokrasopimusta tehtäessä, ja vakuuden enimmäismäärä vastaa kolmen kuukauden vuokraa. Lisäksi vuokranantajan tulee tallettaa vuokravakuus luottolaitoksessa erillään omista varoistaan vähintään paikallisten markkinoiden keskikorolla. Korko kuuluu vuokralaiselle, ja se kartuttaa vuokravakuuden määrää. Jos nämä ehdot on täytetty, vuokralaiselta vakuutena saatua rahamäärää ei katsota ennakkomaksuksi eikä merkitä arvonlisäveroilmoitukseen verottomaksi liikevaihdoksi (asunnon vuokralle antamisesta voi arvonlisäverovelvolliselle syntyä vain verotonta liikevaihtoa).
Jos vuokralle annetaan toimitila, vuokravakuudeksi kutsuttua maksua on pidettävä vuokrapalvelusta suoritettuna ennakkona, ja vuokrauspalvelun vapaaehtoisessa verotuksessa siitä on kannettava arvonlisävero. Jos vuokravakuudeksi kutsuttu maksu palautetaan sopimuksen irtisanomisen jälkeen vuokralaiselle, vuokranantaja saa keventää verotustaan esittämällä palautetusta maksusta hyvityslaskun. Toimitilojen vuokravakuutta tulee siis pitää aina ennakkomaksuna ja liikevaihtona.
Vähän lievempi verotarkastajan kanta on, että jos toimitilan vuokravakuuden maksaminen ja säilytys tapahtuvat samalla tavalla kuin mitä velvoiteoikeuslain 308 §:ssä on säädetty asuntojen vuokravakuuksien maksamisesta ja säilytyksestä, niin toimitilan vuokravakuutta ei pidetä ennakkomaksuna halutusta palvelusta, eikä siitä synny saamisen hetkellä liikevaihtoa. Tärkeää on juuri tämä näkökohta, että vuokranantaja säilyttää vuokravakuutena pidettävää rahamäärää erillään omista varoistaan.
Edellä mainitut verotusvaihtoehdot ovat muodostuneet käytännössä eikä niistä ole säädetty tarkemmin laissa. Siitä huolimatta toimitilojen vuokravakuuksien verotus riippuu paljolti sopimuksesta ja siitä, kirjataanko ja miten saatu vakuus kirjataan ja/tai talletetaan erillään muista varoista. Mahdollisten verotusriskien hallintaa varten suositamme, että lähetät verottajalle virallisen kyselyn, jossa on selostettu tapauskohtaiset tosiseikat, ja pyydät verottajalta oikeusvarmuuden vuoksi virallisen lausunnon.
